Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості: проблеми правової природи та захисту

Abstract

Стаття присвячена визначенню сутності спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості в контексті положень в контексті положень проекту Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будують споруджені в майбутньому, що зареєстрований у Верховній Раді України 17 лютого 2021 року за № 5091, а також встановленню можливих проблем цивільно-правового захисту таких суб’єктивних цивільних прав. Встановлюється, що основна проблема полягає в намаганні поєднати в межах відповідного суб’єктивного цивільного права компоненти, що відпочатку мисляться як полярно протилежні, зокрема зобов’язально-правові і речово-правові елементи суб’єктивного цивільного права. Визначаються можливі проблеми застосування для захисту спеціального майнового права способів захисту, об’єктом яких виступає право власності, а саме: усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у випадку його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права після прийняття в експлуатацію. Автор формує висновок, що конструювати зміст спеціального майнового права необхідно з огляду на можливу необхідність його цивільно-правового захисту. У зв’язку з цим в якості одного з варіантів вирішення піднятої проблеми можна розглядати концепцію «динамічного» спеціального майнового права. В такому сенсі досліджуване право відпочатку матиме зобов’язально-правовий характер, проте наповнюватиметься речово-правовим змістом по мірі виконання кожною зі сторін своїх зобов'язань. В результаті цього на стадії будівництва інвестор матиме можливість застосовувати такі зобов’язально-правові способи захисту як розірвання договору, переведення на себе прав і обов’язків за договором купівлі-продажу спеціальних майнових прав (якщо недобросовісний відчужувач винайде спосіб обходу встановлених Проектом Закону заборон), відшкодування завданих збитків, а після фактичного створення відповідної нерухомої речі – також і речово-правові способи, зокрема такі як усунення перешкод у володінні річчю, визнання права власності на відповідне майно.