Інвестування будівництва житлової нерухомості: детермінанти проблем захисту майнових прав інвестора

Abstract

Стаття присвячена розгляду основних юридичних ризиків і проблем захисту суб’єктивних цивільних прав та законних інтересів інвесторів при реалізації юридичних механізмів інвестування в об’єкти нерухомого майна, що пов’язані з характером майнових прав вимоги інвесторів до замовників (забудовників), а також механізмами їх виникнення, переходу та припинення. В статті визначається юридична приналежність матеріалу, використаного в ході будівництва нерухомості, а також характер юридичного зв’язку між інвесторами та замовником будівництва (забудовником) щодо збудованого нерухомого майна. Окреслюються основні ризики для суб’єктивних цивільних прав та законних інтересі інвесторів. Визначаються основні проблеми захисту таких прав. Автор визначає такі обставини, що слугують передумовами виникнення юридичних конфліктів і проблем захисту прав інвесторів як: 1) характер суб’єктивного цивільного права вимоги. Сутність такого права складає правова можливість інвестора вимагати певної поведінки від замовника, зокрема передачі йому у власність об'єкта інвестицій після завершення його будівництва. Своєю чергою задоволення такої вимоги інвестора поставлено у повну залежність від волі замовника будівництва (забудовника), а її захист при традиційному його розумінні передбачає усунення загроз для здійснення вимоги, однак не її безпосереднє задоволення; 2) відсутність системи фіксації фактів виникнення, переходу та припинення суб’єктивних цивільних прав вимоги на об’єкт інвестицій. Відповідні юридично важливі обставини, як правило, мають суто приватний характер, не є доступними широкому загалу в тому числі й інвесторам відповідного об'єкта при передачі такого права замовником третім особам. Це створює можливість виникнення ситуацій при якій майнові права на об’єкт інвестування виникнуть «одразу у декількох інвесторів» або ж замовник будівництва передасть майнові права вимоги інвестору після їх передачі у заставу третім особам або ж навпаки передасть такі права у заставу в ситуації, коли вони вже виникли у інвестора.