Фонд фінансування будівництва: основні проблеми охорони й захисту прав та інтересів довірителів

Abstract

Активне використання механізмів інвестування та фінансування у сфері житлового будівництва, що пов'язується із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, супроводжується майновими ризиками для інвесторів. При цьому існування в України негативного досвіду реалізації афер, що завдали шкоди особам, які вклали кошти у будівництво житла, і намагання законодавця запровадити юридичні механізми фінансування будівництва, які б нівелювали або мінімізували відповідні загрози, обумовлює потребу у розгляді відповідних юридичних схем в ключі охорони та захисту прав учасників відповідних правовідносин. Автор визначає переваги і недоліки фінансування спорудження житлової нерухомості через фонди фінансування будівництва. Встановлюється, що очевидними перевагами такої моделі виступає професіоналізм управителя, а також використання таких способів охорони та захисту прав довірителів (інвесторів) як іпотека та страхування ризиків порушення забудовником своїх зобов'язань. Охоронним властивостями наділене і закріплення управителем об'єкта інвестування за довірителем. Водночас автор констатує, що виправданість обтяження базової моделі інвестування відповідними охоронними та захисними компонентами є сумнівною. Навіть в межах базової моделі інвестування права та інтереси інвестора можуть забезпечуватись іпотекою майнових прав і при цьому інвестор має право звернутись до використання способів страхового захисту. Неодмінною перевагою пропонованого Законом механізму є можливість довірителів з меншими організаційними витратами набути у власність незвершений об’єкт будівництва у разі невиконання забудовником взятих на себе обов’язків. Однак при цьому модель фінансування через фонд фінансування будівництва, будучи більш громіздкою також підвищує кінцеву вартість об'єкта інвестування. Водночас вказується на те, що незважаючи на імперативність частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» це положення не унеможливлює використання альтернативних юридичних схем інвестування та фінансування житлової нерухомості